1. ОБЩЕЕ ВПЕЧАТЛЕНИЕ
Объем заключения – 190 страниц. Из них львиная доля, процентов 80-90 – это формальная часть, цитирование самого ТЗК и фотографии. Собственно, текст о результатах самой работы экспертов занимает около 10-20%. Это затрудняет чтение обывателю и излишне утяжеляет отчет. У меня складывается впечатление, что такой подход применен для придания «веса» документу, хотя мне было бы приятнее читать именно только эти 10-20% текста с ключевыми моментами. Если бы составитель отчета хотел добиться читаемости, то он бы мог хотя бы выделить цветом строки, содержание которых хоть как-то отличается. В этом смысле “Заключение на проект ТЗК по МКД ”, которое писала Татьяна Орлова в январе 2020г., мне даже больше нравится. Хотя это, безусловно, скорее дело вкуса, и никак не ухудшает качество работы экспертов.
Стоит отметить, что у «ОК» нет членства в СРО и нет лицензии на работы, связанные с памятниками.
Основная часть столбцов «Описание по ТЗК» и «Описание по результатам обследования» повторяют друг друга. Именно этот «копипаст» – это основной объем заключения «Открытых книг» («ОК»). Мне лично этот объем кажется лишним. Как заказчику экспертизы, мне интересны несоответствия, ошибки, предложения, корректировки, а не перепечатка ТЗК. Пару примеров такого «копипаста», которого в заключении «Открытых Книг» на десятки страниц (таблица со стр 34 по стр 104):
2. КЛЮЧЕВЫЕ МОМЕНТЫ
В ТЗК есть несколько ключевых моментов, которые я надеялся, станут более понятны после заключения «ОК». Однако, этого не произошло, поэтому озвучу еще раз здесь.
2.1 Вентиляция
На чердаке двухэтажной части вытяжные вентиляционные каналы выведены в подкровельное пространство холодного чердака. Зачастую в качестве вытяжки используются печные дымоходы, срубленные под кровлю. Это неправильно – в результате этого теплый воздух из комнат, кухонь, влажный и горячий воздух из ванных комнат попадает на чердак, где в зимнее время образует конденсат, наледь, разрушает стропильную систему, входящую в предмет охраны.
Требуется вывод вентиляционных отверстий за кровлю. Этот факт никак не отражен в результатах обследования и работе Кардо или ОК. Мне кажется, это неправильно, мы должны добиться если не восстановления оригинальных кирпичных дымоходов, то хотя бы вывода вентиляционных труб за кровлю. И тяга улучшится, и кровля будет сохраннее. Кардо и ОК пишут о том, что «Нарушен температурно-влажностный режим чердачного помещения», и что надо «обеспечить вентиляцию через слуховые окна или вентиляционные отверстия вдоль конька крыши», «Необходимо исключить теплопотери через чердачное перекрытие, для чего увеличить толщину утеплителя до нормы и поступление тепла с лестничной клетки», при этом именно горячим влажным воздухом все квартиры дуют из кухонь и ванн в это самое чердачное помещение, и сколько ты не уменьшай «теплопотери через чердачное перекрытие», лучше не станет. Надо вентиляцию выводить за кровлю, это любой вентиляционщик скажет.
2.2 Фундамент
2.8. Описание несущих элементов здания: Фундамент здания ленточный бетонный.
Так пишет Кардо, и ОК с этим соглашается. Здравый смысл говорит о том, что ленточного ленточного бетонного фундамента у нашего здания нет и быть не может. Свои выводы Кардо и ОК никак и ничем не подтверждают. Далее исходя из этой предпосылки они берут расчет износа фундамента по таблице 4 ВСН 53-86(р), «Фундаменты ленточные крупноблочные», хотя скорее надо делать расчет по таблице «Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем» (таблица 2).
2.3 Перекрытия
Междуэтажные перекрытия c третьего этажа по пятый – деревянные перекрытия из досок по системе из главных и второстепенных балок, чердачные перекрытия деревянное из системы главных и второстепенных балок. Перекрытия в 2-х этажном блоке – деревянное из системы главных балок и второстепенного дощатого наката толщиной 100мм.
«2.8е. междуэтажные перекрытия. Перекрытия в 2-х этажном блоке – деревянное из системы главных балок и второстепенного дощатого наката толщиной 100мм»
Это тоже ошибки, которые дублирует в своем отчете ОК. Перекрытия в пятиэтажной части не деревянные, а смешанные, балки перекрытий используются стальные. В двухэтажной части перекрытия также не деревянные, или по крайней мере деревянные только в некоторых помещениях, основная часть перекрытий – кирпичные сводчатые.
2.4 Цоколь
Цоколь оштукатурен и окрашен цементными составами. Но это – вандализм. Ошибки прошлых периодов, каких много. Подробную статью об этом я писал, называется «Цоколь и цемент – плохой эксперимент». Это тоже, к сожалению, в ТЗК отражения не нашло. Если мы не сделаем ничего, чтобы избавиться от цементной штукатурки цоколя, мы просто внесем свой вклад не в ремонт, а в разрушение дома.
2.5 Стены
Кардо и ОК пишут «Материал стен Кирпич Раствор цементно-песчаный. Кирпич. Раствор цементно-песчаный.».
Это верно только для пятиэтажной части. Стены в двухэтажной части выполнены на известковом растворе, это знают все без исключения заинтересованные в доме, это прекрасно видно и по неоштукатуренным стенам подвала, и чердачных помещений. Важно, чтобы этот факт был отражен в проектной документации, и потом для кладки в исторической части также использовался известковый раствор, особенно при ремонте цокольной части.
2.6 Конструктивная схема здания
Конструктивная схема здания – бескаркасная.
Выводы Кардо подтверждает ОК. Хотя это верно только для двухэтажной части, а с 3 по 5 этаж здание имеет каркас. Вообще странно, что ни Кардо, ни ОК, ни мы до сих пор не истребовали из архивов и не имеем проекта надстройки – именно там в деталях всё должно быть указано, включая подробнейшие спецификации имеющегося здания и материалов перекрытий, стен, новой кровли и инженерных систем.
2.7 Проект усиления (фасад пристройки со стороны подъезда 29)
После вскрытия штукатурки на северном фасаде (со стороны 29 подъезда) обнаружены существенные дефекты кладки и значительные трещины в стенах. Данный факт ни Кардо, ни “ОК” никак не упоминают. Вероятнее всего, наличие данных трещин требует выполнение проект усиления (обойму). Необходимы выводы об этом в ТЗК, рекомендации, а также возможность предусмотреть выполнение усилений в случае обнаружения подобных дефектов при выполнении фасадных работ.
3. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
Важнейшие разделы ТЗК, по сути – это «Выводы» и «Рекомендации». По этим разделам в заключении ОК – практически ни слова. Хотя там тоже остается еще много ерунды, например:
«Серия/модификация здания – Индивидуальный проект, 1917 года постройки»
В ТЗК появилась фраза «В ходе обследования фасада здания, при вскрытии части штукатурного слоя, были обнаружены лучковые перемычки и белокаменный цоколь. С целью сохранения вышеуказанных архитеrnурных элементов, проектом предусмотреть возможность установки архитектурного зондажа по предварительному согласованию с Департаментом культурного наследия г. Москвы.».
Однако, ни слова о том, что нужно предусмотреть техническое решение, обеспечивающее отказ от цементной штукатурки:
«Цоколь: ремонт штукатурки цоколя с последующим окрашивание по подготовленной поверхности; устройство зондажа;»
Опять – ни слова об уходе от цемента на цоколе, ни слова о горизонтальной гидроизоляции, ни слова о восстановлении разрушенной кладки цоколя (стена с парком прекрасно дала представление – кладка разбирается руками).
– ремонт кирпичной кладки стен в местах разрушения;
появилось, хорошо. Разрушений много, скрытых еще больше, и нужно думать о том, чтобы в смету вошли эти работы, потому что лучше, если в смету войдут как можно больше работ.
– расшивка швов кирпичной кладки стен подъезда № 13;
Ребята, что это? Откуда взялось? Подготовка к очередной «мести императрицы»? 🙂 О каких стенах речь? Уберите вообще слова про 13 подъезд из ТЗК, и так уж от меня у вас проблем выше крыши 🙂 Или вы просто хотите вычинку, которую делал и оплачивал лично я, «оприходовать»?! Не трогайте вы 13 подъезд, от греха подальше, мёд он такой – если не вляпаться, даже не липкий и не пахнет, можно дальше продолжать делать вид, что его и нет вовсе.
4. ТЗК – НЕ ПСД!
ТЗК – это наша разминка. Основная работа с документацией будет после предоставления ПСД (проектно-сметной документации). Я считаю, что мы выполнили разминку если не на «отлично», то точно на «четыре+». Мы – молодцы. Это тяжело, но это того стоит для благополучного будущего дома. Мне жаль, что на этом пути приходится воевать не только на внешнем фронте, но и на внутреннем, надеюсь все-таки на снижение конфронтации и консолидацию усилий.
5. ВМЕСТО РЕЗЮМЕ
В-целом, я считаю, что работа «ОК» выполнена хорошо и не зря. Я считаю, что это в определенном смысле и признание Татьяной ошибки по согласованию в 2016 году халтурного проекта ныне обанкротившегося «Балтикстройкомпани», и результат беспрецедентного давления и внимания и с моей стороны, и со стороны многих других наших неравнодушных жителей.
Первая редакция ТЗК от «Кардо» была халтурная и безграмотная, где даже адрес нашего дома был указан неверно. И если в 2016 году Татьяна от имени всех нас поставила на халтуре от «Балтикстройкомпани» визу «согласовано», то сейчас мы заставили хотя бы неоднократно прочитать ТЗК, выявить совсем уж грубые ляпы, заказать экспертизу документации, и последняя редакция – это уже довольно качественный документ, хотя и не безупречный. На мой взгляд.
Я очень рад, что экспертиза ТЗК выполнена организацией, которую представляют жители нашего дома. Это дополнительный аргумент в пользу заинтересованности и качества работы.
Дальше – ПСД. Я надеюсь, что и проектировщик Кардо, видя наше неравнодушие и пристальное внимание к качеству его документов, к разработке проекта и сметы подойдет сразу ответственно.
Данную публикацию прошу считать официальным обращением к правлению ТСЖ, и учесть изложенные аргументы при согласовании документации подрядчиков.
Алексей Славянов, кв. 101
ТЗК, заключение ОК, и другие документы по капремонту доступны жителям на сайте в закрытом разделе.
Обсуждение: в закрытой группе в Facebook.